сообщение от LA.lv 19:03, 31 мая 2025
Принцип «долг следует за квартирой» — это фантастическая вещь, давно так надо было!
Комиссия Сейма по государственному управлению и самоуправлениям одобрила ко второму чтению поправки к Закону о собственности на квартиры, предусматривающие введение принципа «долг следует за квартирой». Это означает, что за неоплаченные коммунальные услуги, расходы на управление домом и взносы в накопительный фонд будет отвечать тот, кто приобрёл соответствующую квартиру вместе со всеми долгами.
Изменения предлагаются для защиты интересов совладельцев домов, а также управляющих компаний и поставщиков коммунальных услуг от собственников, которые не рассчитываются за полученные услуги и не делают взносы в фонд накоплений дома.
На практике до сих пор встречаются случаи, когда долг одной квартиры может негативно повлиять на весь многоквартирный дом, включая своевременное подключение отопления. Планируется, что долги будут переходить на нового владельца только за период не более одного года.
Покупка квартиры может скрывать неприятные сюрпризы — например, долги предыдущих владельцев за услуги управляющей компании или коммунальные платежи. Айгар Шмитс, председатель правления Латвийской ассоциации сделок с недвижимостью (LANĪDA), в эфире TV24 «Prees klubs» делится опытом о том, как долги могут осложнять сделки, тормозить процесс продажи и даже снижать реальную стоимость имущества. Он объясняет, почему взыскание долгов часто безнадёжно и как покупатели могут себя обезопасить.
Говоря о новом подходе, Шмитс с энтузиазмом отмечает: «Это фантастическая вещь, давно так надо было!»
Долговое бремя — проблема нового владельца
Айгар Шмитс рассказывает, что долги, связанные с квартирой, часто становятся головной болью новых владельцев, потому что, например, «Latvijas Gāze» долги не списывает.
«Если предыдущий хозяин не оплатил, например, газ, а ты как новый владелец хочешь подключить услугу, тебе придётся погасить старые долги, чтобы вообще заключить договор», — объясняет он.
Шмитс делится личным опытом:
«У меня в Елгаве была квартира, по которой управляющий домом неправильно учёл долги. Моя квартира не имела задолженностей, но в бухгалтерии дома появился долг 900 евро, который на самом деле относился к предыдущему владельцу».
По данным Ассоциации управляющих и обслуживающих домов Латвии за 2024 год, около 15% квартир в стране связаны с долгами по коммунальным платежам, которые в среднем составляют 500–2000 евро на объект.
Взыскание долгов: теория против реальности
Шмитс отмечает, что теоретически долги можно взыскать с предыдущего владельца, но на практике это часто безрезультатно:
«С людей, которые продают имущество с долгами, обычно нечего взыскать. Они понимают, что им официально ничего не принадлежит, и взыскание превращается в бег за ветром».
Он описывает типичный сценарий:
«Я могу обратиться в суд, потратить ресурсы на взыскание. Потом решение передаётся судебному исполнителю, который может арестовать зарплату или имущество должника. Но часто у этих людей нет ни зарплаты, ни имущества».
Шмитс приводит пример из практики, когда должник прошёл процедуру банкротства, но долг, привязанный к квартире, так и не был списан:
«Человек стал неплатёжеспособным, а долг, который считался связанным с квартирой, не был погашен в процессе банкротства. Это создало неясность и тянулось годами».
Согласно данным Судебной администрации за 2024 год, 60% дел о взыскании долгов в Латвии заканчиваются безрезультатно, так как у должников нет официальных доходов или имущества.
Влияние долгов на стоимость недвижимости
Долги могут осложнить не только саму сделку, но и повлиять на рыночную стоимость квартиры. Шмитс объясняет:
«Если у квартиры долг 3000 евро, покупатель может предложить цену на 3000 ниже — например, 7000 евро. В договоре купли-продажи и в Земельной книге будет указана именно эта сумма. Это создаёт путаницу с реальной ценой сделки».
Он добавляет, что такая практика мешает оценке объектов:
«Если сосед продал аналогичную квартиру за 10 000 евро, а ты из-за долга предлагаешь 7000, оценщику сложно понять — это реальная рыночная цена или искусственно заниженная».
Такие ситуации создают проблемы и для банков, которые выдают ипотечные кредиты, и влияют на прозрачность рынка недвижимости.
Согласно отчёту Arco Real Estate за 2024 год, примерно 8% сделок с квартирами в Риге и Елгаве связаны с долгами, что в среднем уменьшает сумму сделки на 5–10%.
Как защититься от долговых ловушек?
Чтобы избежать проблем, Шмитс советует тщательно подготовиться перед покупкой квартиры:
Проверьте долги: запросите у управляющего дома справку об отсутствии задолженности или её размере.
Проконсультируйтесь с юристом: убедитесь, что в договоре чётко прописано, кто оплачивает существующие долги.
Проверьте Земельную книгу: убедитесь, что на объекте нет обременений или незакрытых обязательств.
Оцените продавца: если у него финансовые проблемы, будьте особенно осторожны — взыскание может оказаться невозможным.
Шмитс подчёркивает:
«Покупатель должен быть бдительным — долг не брат. Не доверяйте устным договорённостям, всё фиксируйте письменно, чтобы избежать юридических проблем».
