Mожно ли зарабатывать на сдаче квартиры

Эксперты: можно ли зарабатывать на сдаче квартиры в аренду в Латвии?

Хотя в Латвии практика покупки недвижимости в качестве инвестиционного объекта не имеет долгой исторической традиции, тенденции последних лет показывают, что с ростом благосостояния страны всё больше людей рассматривают такую возможность.

О том, можно ли в Латвии зарабатывать на сдаче недвижимости в аренду и каковы первые шаги, риски и преимущества такого бизнеса, рассуждают Каспарс Экша (Kaspars Ekša) (Bonava Latvija), Марика Тома (Marika Toma) (Swedbank), юрист в области недвижимости Наталья Курчанова (Nataļja Kurčanova) и партнёр KPMG Latvija, руководитель отдела налогового консалтинга Илзе Берга (Ilze Berga).

«Около 10 % квартир в каждом нашем новом жилом проекте в настоящее время продаются инвесторам, которые покупают их с целью сдачи в долгосрочную аренду. Для некоторых это первая покупка, для других — уже вторая или третья квартира. Причём 50 % таких покупателей уже имеют полную сумму для приобретения квартиры», — комментирует Каспарс Экша, руководитель отдела продаж и маркетинга Bonava Latvija. Он добавляет, что квартиры покупают и компании, которые используют их для своей хозяйственной деятельности или получают доход от сдачи в аренду.

По словам Экши, чаще всего для сдачи в аренду приобретают двухкомнатные квартиры, которые в проектах Bonava Latvija стоят от 78 000 евро. «Потенциальному инвестору, планирующему покупку квартиры для сдачи в аренду, нужно рассмотреть возможность покупки за собственные средства или получения кредита в банке, а также выделить, как правило, 10 000–15 000 евро на обустройство квартиры и ещё пару тысяч евро на уплату налогов. Мы наблюдаем, что, когда финансовая ситуация стабильна и, например, в конце или начале года получены дивиденды или значительный бонус по основному месту работы, принимается решение вложить эти деньги с умом — например, купить квартиру».

Руководитель направления ипотечного кредитования Swedbank в Латвии Марика Тома соглашается и дополняет: «В этом году мы особенно заметили нетипично высокий интерес к ипотечным кредитам, но в основном они берутся для покупки жилья для собственного проживания. Вместе с тем, на мой взгляд, в обществе существует миф, что банк не выдаст кредит на квартиру, предназначенную для сдачи в аренду — это не так. Сейчас примерно каждый пятый заёмщик выбирает квартиру в новом проекте, и для половины из них это уже не первый кредит».

Говоря о первых шагах к инвестированию в недвижимость, Тома отмечает, что в первую очередь нужно быть уверенным в своей платёжеспособности: «Потенциальному инвестору придётся погашать один или даже несколько кредитов. Их общий объём не должен превышать 40 % дохода. Максимальный срок кредита, который банк может предложить, — 30 лет, с учётом особенностей приобретаемой недвижимости. Нужно учитывать и то, что при сдаче квартиры могут быть „пустые периоды“, когда арендаторов нет. Важно иметь план, как пережить эти месяцы».

Тома добавляет, что нередко клиенты покупают квартиру в новом проекте, а свою старую — сдают в аренду: «Мы полностью поддерживаем такую возможность. Даже одна сдаваемая в аренду квартира — это бизнес и выгодный способ получения дополнительного дохода. С банком, конечно, нужно согласовать договор аренды, и однозначно заёмщику будет выгоднее, если арендная плата будет выше ежемесячного платежа по кредиту».

Партнёр KPMG Latvija и руководитель отдела налогового консалтинга Илзе Берга, объясняя налоговые режимы для потенциальных инвесторов, указывает, что есть три варианта: как физическое лицо уведомить Государственную налоговую службу (VID) о начале хозяйственной деятельности, зарегистрироваться как самозанятый или — если сдаваемых квартир много — действовать как юридическое лицо.

«Особенно для начинающих инвесторов, которые рассматривают сдачу в аренду своей первой квартиры, наиболее выгодный режим — это уведомлённая хозяйственная деятельность: нет необходимости регистрироваться в VID, а учёт доходов обязателен только в случае расчётов наличными. В таком случае, подавая годовую декларацию, нужно заплатить 10 % подоходного налога, но никаких дополнительных действий не требуется», — поясняет Берга. Она призывает не выбирать режим плательщика налога на микропредприятие, так как в данном случае он будет крайне невыгоден из-за ставки и частоты подачи отчётности.

В свою очередь, Наталья Курчанова, юрист по вопросам недвижимости, которая уже несколько лет получает дополнительный доход от сдачи квартир в аренду, советует потенциальным инвесторам заранее обратиться за юридической консультацией: «Это бизнес, и относиться к нему нужно соответствующим образом. Во-первых, тщательно ознакомиться с состоянием квартиры — начиная от статуса в Земельной книге и заканчивая техническим состоянием здания. Во-вторых, позаботиться о своей безопасности в отношении договора аренды, предусмотрев депозит за профессиональную уборку квартиры при выезде арендаторов, а также залог в размере двух месячных арендных платежей. Передавая ключи от квартиры арендатору, арендодатель принимает на себя больший риск, чем арендатор».

«Я бы сказала, что требования людей выросли, и те, кто может себе это позволить, готовы платить больше за возможность жить в новом проекте с удобной лестничной клеткой, более низкими коммунальными платежами и приятной жилой средой», — рассказывает Наталья Курчанова. Как отмечает Каспарс Экша, примерно половина арендаторов дома Krasta kvartāls (Bonava Latvija) имеют доход домохозяйства 2500–4500 евро в месяц. 46 % арендаторов находятся в возрасте от 25 до 35 лет, и большая часть из них — это пары без детей или домохозяйства из одного человека, однако квартиры арендуют и люди пред пенсионного возраста.

«Возможно, выслушав разных экспертов, может показаться, что сдача в аренду сложна как с юридической, так и с технической стороны, но на самом деле всё гораздо проще. Конечно, важно обратиться к профессионалам за советом по налоговому режиму, договору аренды и другим вопросам. В целом мы видим, что, инвестируя в недвижимость, которая является стабильной долгосрочной инвестицией, можно в течение года получить доход в размере 6–7 % от вложенной суммы», — резюмирует Каспарс Экша.